Ein Immobilienprojekt basiert auf einer Abfolge technischer und finanzieller Entscheidungen, von denen jede die nächste beeinflusst. Um Ihr Immobilienprojekt erfolgreich umzusetzen, müssen Sie drei verschiedene Mechanismen beherrschen: die tatsächliche Budgetrahmenplanung (nicht nur den angegebenen Preis), die rechtliche Prüfung der Dokumente vor der Unterzeichnung und die Abwägung zwischen akzeptablen Zugeständnissen und nicht verhandelbaren Punkten. Dieser Artikel erläutert diese Mechanismen in einer schrittweisen Reihenfolge.
DPE und thermische Durchlässe: der regulatorische Filter, der vor jedem Besuch angewendet werden muss
Die Wettbewerber sprechen von Budget und Markt. Bevor es überhaupt so weit kommt, schließt ein regulatorischer Filter heute einen erheblichen Teil der Mietobjekte aus und beeinflusst auch den Kauf von Hauptwohnsitzen.
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Seit dem 1. Januar 2023 dürfen die energieintensivsten Wohnungen der Klasse G (Verbrauch über 450 kWh/m²/Jahr) nicht mehr vermietet werden. Das Verbot wird schrittweise auf die anderen Klassen F und G bis 2028-2034 ausgeweitet, gemäß dem Zeitplan des Klimaschutz- und Resilienzgesetzes.
Für einen Kauf, der als Mietinvestition gedacht ist, führt ein ungünstiger DPE zu einer Preisreduzierung und einem obligatorischen Renovierungsbudget. Für einen Hauptwohnsitz bleibt das Gutachten ein oft ungenutztes Verhandlungsmittel. Eine als F klassifizierte Immobilie, die zum lokalen Marktpreis angeboten wird, verdient ein Gegenangebot, das die geschätzten Kosten für eine energetische Sanierung berücksichtigt.
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Konkret: Fordern Sie den DPE vor dem ersten Besuch an, nicht danach. Wenn die Anzeige die Energieklasse nicht erwähnt, ist das ein Warnsignal. Spezialisierte Ressourcen sammeln die Kriterien, die je nach Art der Immobilie zu überprüfen sind: Auf der Immobilienseite von Fourchette et Mascara finden Sie nützliche Hinweise, um Marktdaten und regulatorische Anforderungen abzugleichen.
Tatsächliches Immobilienbudget: die Posten, die der Kaufpreis nicht zeigt
Der angegebene Preis einer Immobilie stellt nur einen Bruchteil der Gesamtkosten dar. Die Nebenkosten können mehrere Monate an Ratenzahlungen ausmachen, und sie zu ignorieren, verfälscht jede Simulation der Kreditfähigkeit.
Kosten, die bereits in die Finanzierungssimulation einfließen sollten
- Die Notarkosten, die je nach ob es sich um eine alte oder neue Immobilie handelt, variieren und die systematisch zum Verkaufspreis hinzukommen.
- Die Kreditgarantiekosten (Hypothek, Bankbürgschaft) und die Bearbeitungsgebühren, die manchmal verhandelbar, aber selten null sind.
- Die Kosten für die Normierung oder energetische Sanierung, die vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags anhand konkreter Angebote geschätzt werden sollten.
- Die Wohnungseigentumskosten in den ersten Monaten, der Betrag der Grundsteuer und der eventuelle Mittelabruf für in der Eigentümerversammlung beschlossene Arbeiten.
Ein solides Finanzierungsmodell umfasst all diese Posten. Ein Bankdossier, das diese vorausseht, stärkt die Glaubwürdigkeit Ihres Kreditgesuchs und kann den angebotenen Zinssatz beeinflussen.
Kreditrate und tatsächliche Fähigkeit
Der nominale Zinssatz reicht nicht aus, um zwei Angebote zu vergleichen. Der effektive Jahreszins (TEA) umfasst die Kreditnehmerversicherung, die Bearbeitungsgebühren und die Garantien. Es ist der einzige zuverlässige Indikator zur Messung der Gesamtkosten des Kredits.
Nutzen Sie den Wettbewerb zwischen Banken oder gehen Sie über einen Kreditvermittler. Der Unterschied von wenigen Zehntel Punkten über die gesamte Laufzeit des Kredits führt zu einem nicht unerheblichen Unterschied in den Gesamtkosten.
Aufschiebende Bedingungen im Kaufvertrag: die zu fordernden Schutzmaßnahmen
Der Kaufvertrag bindet rechtlich beide Parteien. Der Handlungsspielraum des Käufers liegt fast vollständig in der Formulierung der aufschiebenden Bedingungen, die den Verkauf an die Erfüllung bestimmter Ereignisse knüpfen.
Die Klausel zur Kreditgenehmigung ist die bekannteste, aber aktuelle Praktiken zeigen eine Erweiterung der vertraglichen Schutzmaßnahmen. Laut Analysen der Notarkammer von Frankreich enthalten immer mehr Kaufverträge zusätzliche Klauseln: die Genehmigung eines Kostenvoranschlags für Arbeiten unter einem bestimmten Betrag, das Fehlen nicht deklarierter Dienstbarkeiten oder das positive Ergebnis eines städtebaulichen Rechtsbehelfs.
Jede nicht eingetragene aufschiebende Klausel ist ein Risiko, das der Käufer übernimmt. Listen Sie vor der Unterzeichnung die Unsicherheitsfaktoren der Immobilie auf (Zustand des Daches, Konformität der Abwasserentsorgung, geplante städtebauliche Projekte in der Nähe) und verwandeln Sie diese in Klauseln.
Der Notar verfasst den Vertrag, aber es liegt am Käufer, seine Anforderungen im Vorfeld zu formulieren. Mit einer schriftlichen Liste der gewünschten Klauseln zum Unterzeichnungstermin zu erscheinen, beschleunigt die Gespräche und minimiert das Vergessen.
Verhandlung des Immobilienpreises: Methode und konkrete Grenzen
Die Berichte der Notare und der FNAIM für die Jahre 2023-2024 zeigen einen allgemeinen Rückgang der Preise in vielen Regionen, begleitet von längeren Verkaufsfristen. Dieser Kontext gibt dem Käufer einen größeren Verhandlungsspielraum als in Zeiten hoher Nachfrage.
Ein fundiertes Angebot erstellen
Ein Angebot unter dem angegebenen Preis hat nur dann Gewicht, wenn es auf überprüfbaren Elementen basiert. Der DPE, die Kostenvoranschläge für Arbeiten, die tatsächlichen Verkaufspreise im Viertel (einsehbar über die notariellen Datenbanken) und die Dauer der Angebotszeit der Immobilie sind faktische Argumente.
Eine Immobilie, die seit mehreren Monaten zum Verkauf steht, lässt sich leichter verhandeln als eine Immobilie, die erst am Vortag veröffentlicht wurde. Die Dauer der Marktpräsenz ist eine öffentliche Information, die auf den meisten Immobilienportalen sichtbar ist.
Die Grenzen der Verhandlung
Zu aggressiv über eine korrekt positionierte Immobilie zu verhandeln, kann zu einer scharfen Ablehnung des Verkäufers führen, insbesondere in Gebieten, in denen die Nachfrage aktiv bleibt. Verhandlungen funktionieren, wenn sie auf einer dokumentierten Differenz zwischen dem geforderten Preis und dem geschätzten Wert basieren, nicht auf einem willkürlich auf alle Käufe angewandten Prozentsatz.
Der letzte Punkt, den Sie im Hinterkopf behalten sollten: die Reaktionsfähigkeit. In einem Markt, in dem sich die Verkaufsfristen verlängern, reagieren motivierte Verkäufer schnell auf strukturierte Angebote. Wenn Sie Ihre Finanzierungsbestätigung bereit haben, Ihre aufschiebenden Klauseln formuliert sind und Ihr Notar vor dem Besuch informiert ist, verkürzt sich die Zeitspanne zwischen dem Besuch und dem Angebot. Oft ist das der entscheidende Vorteil gegenüber anderen weniger vorbereiteten Käufern.