Ein Investor, der heute einen Kredit mit festem Zinssatz unterschreibt, sollte sich bereits fragen, was passiert, wenn die Zinsen in den kommenden Jahren wieder über die Vier-Prozent-Marke steigen. Diese Frage verändert die Art und Weise, wie man eine Immobilie auswählt, einen Mietvertrag verhandelt und seine Finanzierung kalibriert.
Die Immobilieninvestition im Jahr 2024 beschränkt sich nicht mehr darauf, eine gute Mietrendite zu finden: Man muss Szenarien für steigende Kreditkosten direkt in die Struktur einbeziehen.
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Mietindexklausel und Schutz vor Inflation
Beim Kauf einer Mietimmobilie ist die erste Verteidigungslinie gegen steigende Zinsen der Mietvertrag selbst. Ein Mietvertrag, der eine automatische Mietanpassung basierend auf dem IRL (Index der Referenzmieten) vorsieht, ermöglicht es, einen Teil der Inflation auf den Mieter zu übertragen, ohne jährliche Neuverhandlungen.
In der Praxis stellen wir fest, dass viele Investoren Standardverträge unterschreiben, ohne die Indexklausel zu überprüfen. Ist diese Klausel nicht vorhanden oder schlecht formuliert, bleibt die Miete während der gesamten Laufzeit des Mietvertrags fix, während die Kreditraten im Falle einer Refinanzierung immer schwerer wiegen.
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Für einen Gewerbemietvertrag oder einen Mobilitätsmietvertrag ist der Spielraum größer: Man kann einen anderen Index (ILC für Gewerbe) oder spezifische Anpassungsstufen verhandeln. Bei einem klassischen Wohnmietvertrag bleibt der IRL der einzige gesetzliche Hebel, aber man muss ihn auch aktivieren. Um mehr über Services Immo zu erfahren, werden die Strukturen, die diese Klauseln bereits bei der Akquisition integrieren, mit konkreten Fällen detailliert.
Immobilieninvestition und Zinsszenario über vier Prozent
Die meisten Renditesimulatoren verwenden den aktuellen Kredit Zinssatz als feste Annahme. Man projiziert eine Rendite über zwanzig Jahre, ohne jemals ein negatives Szenario zu testen. Das ist ein methodischer Fehler.
Die Widerstandsfähigkeit des Projekts vor dem Kauf testen
Vor der Unterzeichnung kann man einen einfachen Stresstest durchführen: die Nettorendite des Projekts neu berechnen, indem man den aktuellen Zinssatz durch einen über vier Prozent ersetzt. Wenn der monatliche Cashflow mit dieser Annahme negativ wird, hält das Projekt nur aufgrund günstiger Marktbedingungen, nicht aufgrund seiner Fundamentaldaten.
Ein rentables Projekt bei vier Prozent bleibt unabhängig von den Umständen rentabel. Das ist der zuverlässigste Filter, um fragile Operationen auszuschließen. Man bevorzugt eine Immobilie mit moderater, aber stabiler Mietrendite gegenüber einer Immobilie mit scheinbar hoher Rentabilität, die sofort zusammenbricht, sobald sich die Kreditkosten ändern.
Langfristigen Festzins bevorzugen
In einem möglichen Anstiegskontext schützt die Festschreibung eines Zinssatzes über die längstmögliche Dauer den Finanzierungsplan. Investoren, die variable Zinsen oder kurzfristige Kredite mit Refinanzierung wählen, setzen sich direkt dem Anstieg aus. Die Mehrkosten eines langfristigen Festzinses werden durch die Stabilität der Raten über die gesamte Haltedauer ausgeglichen.
Auswahl der Mietimmobilie: Kriterien, die in einem angespannten Markt bestehen bleiben
Ein Markt, in dem die Zinsen steigen, ist auch ein Markt, in dem die Verkaufspreise stagnieren und die Mietnachfrage zunimmt. Mieter, die nicht mehr kaufen können, bleiben auf dem Mietmarkt. Das ist ein Vorteil für den Investor, vorausgesetzt, man besitzt die richtige Art von Immobilie.
- Kleine Flächen (Studios, T2) in Städten mit hoher Mietnachfrage behalten auch in Zeiten eines Marktrückgangs eine hohe Belegungsrate. Die Mietnachfrage bleibt dort strukturell höher als das Angebot.
- Immobilien in der Nähe von dynamischen Beschäftigungszentren oder Universitätsstandorten bieten eine schnelle Mietrotation und begrenzen die Leerstandszeiten, was die Mieteinnahmen sichert.
- Bereits energieeffiziente Wohnungen (DPE A bis D) vermeiden teure Renovierungsarbeiten, die die Vorschriften schrittweise für energetisch ineffiziente Gebäude vorschreiben.
Die Rückflüsse variieren bei der Wahl zwischen Neubau und renoviertem Altbau, aber in beiden Fällen bestimmt die Energieeffizienz der Wohnung deren Vermietbarkeit mittelfristig. Eine Immobilie mit der Klassifizierung F oder G muss renoviert werden, bevor sie vermietet werden kann, was die Rentabilität von Anfang an belastet.
Verwaltung des Immobilienkredits und Abwägung zwischen Eigenkapital und Hebel
Die Erhöhung des eigenen Kapitals reduziert mechanisch den geliehenen Betrag und damit die Zinsrisikoexposition. Im Gegenzug mobilisiert man Kapital, das anderswo investiert werden könnte. Die Abwägung hängt vom Unterschied zwischen der Nettorendite der Immobilie und den Gesamtkosten des Kredits ab.
Wann sich zusätzliches Eigenkapital rechtfertigt
Wenn die Nettorendite nach Kosten und Steuern unter die Kreditkosten in einem Szenario mit hohen Zinsen fällt, wird es zur Priorität, mehr Eigenkapital einzubringen, um die Raten zu senken. Man sichert den monatlichen Cashflow, anstatt den Hebeleffekt zu maximieren.
Im Gegensatz dazu, wenn die Mietrendite auch bei einem verschlechterten Zinssatz komfortabel bleibt, ermöglicht es, das Eigenkapital zu behalten und mehr zu leihen, um auf mehrere Immobilien zu diversifizieren, anstatt das gesamte Kapital auf eine einzige Operation zu konzentrieren.
Neuverhandlung und Modularität des Kredits
Ein oft vernachlässigter Punkt zum Zeitpunkt der Unterzeichnung: die Modularitätsklausel der Raten. Dieser Mechanismus ermöglicht es, die Raten während der Kreditlaufzeit ohne Kosten zu erhöhen oder zu senken, je nach Entwicklung der Mieteinnahmen. Wenn die Mieten dank der Indexierung steigen, kann man die Rückzahlung beschleunigen. Wenn ein Leerstand auftritt, reduziert man vorübergehend die Belastung.
Nicht alle Banken bieten diese Option zu denselben Bedingungen an. Es lohnt sich, die Angebote nach diesem spezifischen Kriterium zu vergleichen, anstatt nur nach dem nominalen Zinssatz des Kredits.
Die Solidität einer Mietimmobilieninvestition misst sich an ihrer Fähigkeit, einen ungünstigen Zyklus zu überstehen, ohne einen Verkauf erzwingen zu müssen. Ein gut formulierter Mietvertrag, ein realistischer Stresstest der Zinsen und ein modularer Kredit bilden ein Triptychon, das die Einnahmen über die Dauer schützt, unabhängig vom Niveau der Leitzinsen in den kommenden Jahren.