Een investeerder die vandaag een lening met een vaste rente ondertekent, moet zich al afvragen wat er gebeurt als de rentes in de komende jaren weer boven de vier procent uitkomen. Deze vraag verandert de manier waarop men een eigendom selecteert, een huurovereenkomst onderhandelt en zijn financiering afstemt.
Vastgoedbeleggingen in 2024 beperken zich niet langer tot het vinden van een goed huurrendement: men moet scenario’s van stijgende kredietkosten direct in de constructie integreren.
Verder lezen : De revolutie van cryptocurrency in het financiële systeem
Huurindexeringsclausule en bescherming tegen inflatie
Wanneer men een huurwoning koopt, is de eerste verdedigingslinie tegen stijgende rentes de huurovereenkomst zelf. Een huurovereenkomst die een automatische huurindexering op basis van de IRL (index van de referentiehuur) voorziet, maakt het mogelijk om een deel van de inflatie door te berekenen aan de huurder, zonder jaarlijkse heronderhandeling.
In de praktijk blijkt dat veel investeerders standaard huurovereenkomsten ondertekenen zonder de indexeringsclausule te controleren. Als deze clausule ontbreekt of slecht is geformuleerd, blijft de huur gedurende de looptijd van de huurovereenkomst vaststaan, terwijl de maandlasten van de lening steeds zwaarder wegen in geval van herfinanciering.
Zie ook : Hoe bepaal je het ideale bedrag om in een SCPI te investeren?
Voor een commerciële huurovereenkomst of een mobiliteitscontract is er meer speelruimte: men kan een andere index (ILC voor commercieel) of specifieke herzieningsniveaus onderhandelen. Bij een klassieke huurovereenkomst blijft de IRL de enige wettelijke hefboom, maar men moet deze wel activeren. Voor meer informatie over Services Immo worden constructies die deze clausules vanaf de aankoop integreren, gedetailleerd met concrete gevallen.
Vastgoedbelegging en scenario van rentes boven de vier procent
De meeste simulators voor huurrendement gebruiken de huidige rente als vaste hypothese. Men projecteert een rendement over twintig jaar zonder ooit een verslechterd scenario te testen. Dit is een methodologische fout.
De weerstand van het project testen voordat je koopt
Voordat men ondertekent, kan men een eenvoudige stresstest toepassen: de netto-rendabiliteit van het project herberekenen door de huidige rente te vervangen door een rente hoger dan vier procent. Als de maandelijkse cashflow negatief wordt met deze hypothese, is het project alleen levensvatbaar dankzij gunstige marktomstandigheden, niet dankzij de fundamenten.
Een project dat rendabel is bij vier procent rente blijft rendabel, wat er ook gebeurt. Dit is het meest betrouwbare filter om kwetsbare operaties uit te sluiten. Men geeft de voorkeur aan een eigendom met een gematigd maar veerkrachtig huurrendement boven een eigendom met een schijnbaar hoge rendabiliteit dat instort zodra de kredietkosten veranderen.
Voorkeur voor lange vaste rente
In een context van mogelijke stijging, een vaste rente voor de langst mogelijke periode vastzetten beschermt het financieringsplan. Investeerders die kiezen voor variabele rentes of korte leningen met herfinanciering lopen direct risico op stijging. De meerkosten van een lange vaste rente worden gecompenseerd door de stabiliteit van de maandlasten gedurende de gehele houdperiode.
Selectie van de huurwoning: criteria die bestand zijn tegen een gespannen markt
Een markt waar de rentes stijgen, is ook een markt waar de verkoopprijzen stabiliseren en waar de huurvraag toeneemt. Huurders die niet meer kunnen kopen blijven op de huurmarkt. Dit is een voordeel voor de investeerder, op voorwaarde dat men het juiste type eigendom bezit.
- Kleine oppervlakten (studio’s, T2) in steden met een hoge huurdruk behouden een hoge bezettingsgraad, zelfs in tijden van marktvertraging. De huurvraag blijft structureel hoger dan het aanbod.
- Eigendommen dicht bij dynamische werkgebieden of universiteitscentra bieden een snelle huurrotatie en beperken de leegstand, wat de huurinkomsten veiligstelt.
- Woningen die al voldoen aan de energie-eisen (DPE A tot D) vermijden dure renovatiewerkzaamheden die de regelgeving geleidelijk oplegt aan energieverspillende woningen.
De meningen verschillen over de keuze tussen nieuwbouw en gerenoveerde oude gebouwen, maar in beide gevallen bepaalt de energieconformiteit van de woning de verhuurbaarheid op middellange termijn. Een woning met een classificatie F of G moet worden gerenoveerd voordat deze kan worden verhuurd, wat de rendabiliteit vanaf het begin onder druk zet.
Beheer van de vastgoedlening en afweging tussen eigen inbreng en hefboom
Het verhogen van de eigen inbreng vermindert mechanisch het geleende bedrag en dus de blootstelling aan renterisico. In ruil daarvoor mobiliseert men kapitaal dat elders kan worden geïnvesteerd. De afweging hangt af van het verschil tussen het netto-rendement van het eigendom en de totale kosten van de lening.
Wanneer de extra inbreng gerechtvaardigd is
Als het netto-rendement na kosten en belastingen onder de kosten van de lening daalt in een scenario met hoge rentes, meer eigen inbreng injecteren om de maandlasten te verlagen wordt de prioriteit. Men beveiligt de maandelijkse cashflow in plaats van het hefboomeffect te maximaliseren.
Omgekeerd, wanneer het huurrendement comfortabel blijft, zelfs met een verslechterde rente, stelt het behouden van de eigen inbreng en het meer lenen in staat om te diversifiëren over meerdere eigendommen in plaats van al het kapitaal op één operatie te concentreren.
Heronderhandeling en modulariteit van de lening
Een vaak verwaarloosd punt bij de ondertekening: de modulariteitsclausule van de termijnen. Dit mechanisme maakt het mogelijk om de maandlasten tijdens de looptijd van de lening zonder kosten te verhogen of te verlagen, afhankelijk van de evolutie van de huurinkomsten. Als de huren stijgen dankzij de indexering, kan men de aflossing versnellen. Als er een leegstand optreedt, kan men tijdelijk de last verlagen.
Niet alle banken bieden deze optie onder dezelfde voorwaarden aan. Men doet er goed aan om de aanbiedingen op dit specifieke criterium te vergelijken in plaats van alleen op de nominale rente van de lening.
De soliditeit van een vastgoedbelegging wordt gemeten aan de hand van de capaciteit om een ongunstige cyclus te doorstaan zonder gedwongen te moeten verkopen. Een goed opgestelde huurovereenkomst, een realistische stresstest op de rentes en een modulaire lening vormen een driehoek die de inkomsten op lange termijn beschermt, ongeacht het niveau van de beleidsrentes in de komende jaren.